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成都你知道以房抵債也是需要有效條件的嗎 |
| 來(lái)源：成都收賬公司 添加時(shí)間：2018-11-28 瀏覽次數(shù)：30952 次 |
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關(guān)于指導(dǎo)性案例，最高人民法院審判委員會(huì)副部級(jí)專(zhuān)職委員、第二巡回法庭分黨組書(shū)記、庭長(zhǎng)，二級(jí)大法官胡云騰指出：人民法院實(shí)行案例指導(dǎo)制度，就是要把那些具有獨(dú)特價(jià)值的案例發(fā)現(xiàn)出來(lái)、公布出來(lái)、樹(shù)立起來(lái)、推廣開(kāi)來(lái)，充分發(fā)揮這些案例獨(dú)特的啟示、指引、示范和規(guī)范功能，讓廣大法官能夠及時(shí)注意到這些案例，及時(shí)學(xué)習(xí)借鑒這些案例所體現(xiàn)的裁判方法和法律思維，并參照指導(dǎo)性案例的做法，公正高效地處理案件。 只有指導(dǎo)性案例的裁判要點(diǎn)，所列舉的內(nèi)容，才可以成為指導(dǎo)全國(guó)法院審理類(lèi)似案件時(shí)的參照。如果一個(gè)指導(dǎo)性案例中有若干個(gè)指導(dǎo)要點(diǎn)，但裁判要點(diǎn)中只歸納一個(gè)，那就說(shuō)明最高人民法院只認(rèn)可這一個(gè)裁判要點(diǎn)具有普遍指導(dǎo)意義，其他不具有普遍指導(dǎo)意義。所以，指導(dǎo)性案例的指導(dǎo)意義，僅以裁判要點(diǎn)的歸納為限。 1、借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。 2、在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。 3、但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。相關(guān)法條： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第186條 《中華人民共和國(guó)合同法》第52條基本案情 原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱(chēng)：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)彥海公司)應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請(qǐng)求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬(wàn)元;二、彥海公司承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過(guò)程中的損失費(fèi)用416300元;三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。 彥海公司辯稱(chēng)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應(yīng)分案起訴。四人與彥海公司沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無(wú)效。雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費(fèi)用亦無(wú)事實(shí)依據(jù)。 法院經(jīng)審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉脤?duì)彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。 新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院于2015年4月27日作出(2015)新民一初字第2號(hào)民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元;二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費(fèi)416300元;三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。宣判后，彥海公司以雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院于2015年10月8日作出(2015)民一終字第180號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院(2015)新民一初字第2號(hào)民事判決;二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請(qǐng)求。 法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。但雙方系爭(zhēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，不予采信。 但在確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。推薦閱讀：貸款機(jī)構(gòu)是這樣看待逾期這件事的債主催債擔(dān)保人,這四種情況可依法不還最高法新回復(fù)夫妻債務(wù)究竟是如何判定要想老賴(lài)還款找到人是一切的基石獵豹商務(wù)專(zhuān)業(yè)提供成都收賬、四川收賬、四川收債、成都收債、成都討賬、成都追債業(yè)務(wù)熱線:18708123378
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